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报告编号(No): 171903 华研中商研究院
【关 键 字】: 城市经营
【出版日期】: 2014年03月
【交付方式】: 电子版或特快专递
【报告价格】: 【纸质版】: 6500元 【电子版】: 6800元 【合订本】: 7000元
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【报告目录】
*章：城市经营战略 11
1.1 城市经营的三大要素 12
1.1.1 城市经营的界定 12
（1）城市经营的内涵 12
（2）城市经营与城市管理的区别 13
（3）城市经营与企业经营的区别 15
1.1.2 城市经营的三要素 18
（1）城市经营主体类型 18
1）城市经营主体的分类 18
2）政府在城市经营中的职能 19
（2）城市经营的客体 20
（3）城市经营的过程 22
1.1.3 报告研究范围界定 24
1.2 城市经营战略分析 26
1.2.1 城市经营战略的内容 26
1.2.2 城市经营战略与城市规划的关系 26
（1）城市规划是城市经营战略的前提和依据 26
（2）城市经营是城市规划的实施手段 26
（3）城市经营战略与城市战略规划存在互动关系 27
1.2.3 我国城市经营战略发展概况 27
1.3 城市总体经营战略分析 29
1.3.1 城市总体经营战略的基本特征 29
（1）城市总体经营战略是对城市整体的经营 29
（2）城市总体经营战略整合城市总体价值 29
（3）城市总体经营战略以政府为主体 30
（4）城市总体经营战略以空间为依托 30
1.3.2 城市发展战略定位 30
（1）城市的区域定位 30
（2）城市的功能定位 32
（3）城市的文化环境定位 33
1.3.3 城市空间经营战略 34
（1）城市空间拓展 35
（2）城市空间结构与形态演变 37
1.3.4 城市总体经营战略策略 38
（1）总结城市发展经验 39
（2）制定统一的区域经营策略。 40
（3）重视重大基础设施的导向作用 41
（4）引导有效、有序的土地开发 42
1.4 城市*营销战略及案例分析 43
1.4.1 城市*营销及案例分析 43
（1）城市*概念 43
（2）城市*营销国际实例 43
1）香港城市*营销 43
2）阿姆斯特丹城市*营销 44
（3）我国内地城市*营销 45
1）我国城市*研究和评比 45
2）构建我国城市*价值体系 46
（4）我国城市*打造策略 47
1.4.2 城市形象营销及策略分析 48
（1）城市形象概念 48
（2）城市形象营销策略 49
1）建立新的城市地标 49
2）保护具有全球认同价值的*城市景观 50
3）城市复兴塑造“后工业城市景观” 51
1.4.3 城市事件营销及类型分析 51
（1）重大城市事件特点及其作用 52
1）重大城市事件的特点与类型 52
2）重大城市事件的作用 52
（2）城市事件的类型 54
1）节庆 54
2）会议 55
3）赛事 55
1.4.4 城市营销误区及策略分析 56
（1）我国城市营销误区 56
（2）我国城市营销策略 57
1）全面认识城市营销作用 57
2）重视理性分析和周密策划 58
3）坚持政府与市场相结合 60
第2章：城市空间运营 622.1 城市功能空间运营及案例分析 63
2.1.1 住区运营及案例分析 63
（1）城市住区的定义及其特性 63
（2）中国城市住区的历史发展特征 64
1）中国城市住区的形态演变 64
2）中国城市住区形态演变阶段 65
（3）中国住区开发运营中的问题分析 66
（4）我国住区开发运营策略 69
1）城市住区整体运营策略 69
1、住区整体运营的内涵 69
2、整体运营的基本原则 70
3、整体运营的动力机制 72
2）住区发展的多层次控制策略 72
1、宏观层次的城市住区发展策略 73
2、中观层次的城市居住空间规划与设计组织 73
3、微观层次规划设计的理念*与技术革新 74
3）住区开发运营的行动能力的协调策略 74
4）住区与就业的良性互动策略 75
1、旧城区居住空间与就业空间的关系 75
2、新城区居住空间与就业空间的关系 76
3、低收入者居住与就业空间的关系 77
5）新住区与近郊城镇协调发展策略 77
6）住区空间混合的开发运营策略 78
7）住区与公共服务设施配套建设策略 79
（5）住区运营案例分析——南京江宁“三山板块” 81
1）三山板块住区运营策略 81
2）三山板块住区运营问题 81
3）三山板块住区对策建议 82
2.1.2 中央商务区运营及案例分析 82
（1）中央商务区的功能、结构和特征 82
1）中央商务区的界定 82
2）中央商务区的分类 83
3）中央商务区的功能 84
4）中央商务区的特征 85
（2）国内中央商务区发展阶段分析 86
1）起步发展阶段 86
2）逐步深化阶段 87
3）调整提高阶段 88
（3）国内外中央商务区发展对比分析 89
1）世界/区域级CBD与我国的对比分析 89
2）国内外城市CBD对比分析 90
3）国内外中央商务区对比结论 95
（4）中国中央商务区运营管理分析 96
1）中央商务区开发模式分析 96
2）中央商务区建设关联群体分析 96
3）中央商务区收益来源分析 97
4）中央商务区服务平台建设 97
（5）政府在中央商务区建设中的作用 98
1）政府在CBD基础设施建设中的作用 99
1、交通基础设施建设 99
2、商务配套设施建设 101
3、网络信息设施建设 101
4、环境的绿化和美化建设 102
5、灾害预防和应急设施建设 103
2）政府在CBD投资软环境建设中的作用 104
1、制定特殊的优惠政策 104
2、建立法制管理模式 105
3、规范市场经济秩序 106
4、提高政府行政效率 107
（6）中央商务区建设案例分析——南京CBD 109
1）南京中央商务区概况 109
2）南京中央商务区布局与规划 109
1、功能布局规划 109
2、空间形态规划 110
3）南京中央商务区建设目标 110
4）南京中央商务区产业发展情况 111
2.1.3 开发区运营及案例分析 112
（1）开发区发展历程 112
1）起步阶段（1984-1990年） 112
2）成长阶段（1991-1997年） 113
3）稳步发展阶段（1997-2003年） 113
4）调整发展阶段（2003年至今） 113
（2）我国开发区运营机制分析 114
1）开发区空间整合运营机制 114
2）开发区发展竞合运营机制 115
1、功能竞合 115
2、产业竞合 115
3、企业竞合 116
3）开发区主体协调运作机制 116
（3）开发区典型运营管理模式 117
1）苏州高新区模式 117
2）深圳高新区模式 117
3）中关村科技园模式 118
4）青岛开发区模式 118
5）蛇口模式 118
（4）我国开发区开发运营存在问题 118
1）发展战略不清晰，规划不合理 119
2）产业定位和规模定位脱离实际 119
3）开发区整体竞争力较弱 119
4）开发区投资软环境差 120
（5）传统开发区向产业新城转型分析 120
1）产业新城的功能提升 120
2）产业新城生命力体系分析 121
3）产业新城形成路径分析 123
1、产业园区化过程 123
2、园区城市化过程 124
3、城市现代化过程 125
4、产城一体化过程 125
4）开发区向产业新城转型的一般规律 125
5）开发区转型案例分析——日照市北经济开发区 128
1、日照市北经济开发区发展优势 128
2、日照市北经济开发区主要问题 129
3、日照市北开发区发展定位与目标 130
4、开发区向产业新城转型规划策略 130
2.2 城市空间运营基础——土地经营 135
2.2.1 中国城市土地制度改革 135
（1）城市土地经营的概念 135
（2）城市土地制度* 135
（3）中国现行基本土地制度 136
1）土地储备制度 136
2）土地出让金制度 137
3）土地招拍挂制度 137
2.2.2 城市土地经营方式与运作程序 137
（1）城市土地经营的方式 137
1）城市土地买卖经营 137
2）城市土地租赁和抵押经营 138
3）城市土地开发经营 138
（2）城市土地经营的运作程序 139
1）土地收购 139
2）土地开发整理 140
3）土地储备 141
4）土地供应 142
（3）地方政府现行土地经营特点 142
2.2.3 中国土地经营成果分析 144
（1）土地经营收入来源分析 144
1）卖地生财 145
2）附地生财 145
3）押地生财 146
（2）中国土地经营成果分析 146
1）建设用地供应规模 146
2）土地出让收益规模 146
3）土地实现税收规模 147
2.2.4 政府在土地经营过程中存在的问题 149
（1）土地经营流程自身存在的问题 149
1）土地经营内容和目标单一 149
2）城市土地整体利用状况欠佳 149
3）缺乏合理的土地供应机制 151
4）缺少“第三部门”和公众的参与 152
（2）地方政府的行为失范和责任缺失 152
第3章：典型城市经营模式 155
3.1 典型城市*经营模式分析 156
3.1.1 环境*经营模式分析 156
（1）环境*经营模式简介 156
1）环境*经营模式概念 156
2）环境*经营模式的优缺点 156
1、环境*经营模式的优点 156
2、环境*经营模式的缺点 157
（2）环境*模式的适用条件与实现路径 158
1）环境*模式的适用条件 158
2）环境*模式的实现路径 158
（3）环境*经营的主要内容与策略 159
1）环境*经营的内容 159
2）环境*经营的策略 160
3.1.2 工业*经营模式分析 162
（1）.3工业*经营的主要特征和内容 165
1）以优势产业为主线 166
2）政府综合投入较少 166
3）工业*经营内容 166
3.2 典型城市要素经营模式 168
3.2.1 旧城改造运营及案例分析 168
（1）旧城改造的方式和内容 168
（2）旧城改造的行为主体 169
（3）中国旧城改造的历程与成就 171
1）中国旧城改制的历程 171
2）中国旧城改造的成就 172
3）中国旧城改造存在问题 172
（4）发达国家旧城改造的历程与经验 173
1）发达国家旧城改造历程 173
2）发达国家旧城改造经验 174
（5）旧城改造运行机制分析 176
1）发达国家旧城改造运行机制 176
1、成立项目开发公司 176
2、改造计划和城市营销体系的建立 177
3、充分利用私人资本 177
4、多元角色的互动 177
5、健全的评估制度和*的测评指标体系 178
2）国内旧城改造运行机制 178
1、政府投资的旧城改造运行机制 178
2、政府协助、公众参与的旧城改造运行机制 179
3、政府引导、开发商投资的旧城改造运行机制 182
（6）国内城市旧城改造案例分析 183
1）佛山市祖庙东华里片区改造 183
1、因地制宜，文化立意 184
2、机制*，措施到位 184
2）上海新天地项目 185
1、开发与保护相结合 185
2、经济与文化相促进 185
3、明天与昨天相辉映 186
4、旧建筑与新生活相促 186
5、开发与运营相生 186
3.2.2 城市新区的开发运营及案例分析 186
（1）城市新区的界定与分类 186
1）城市新区相关界定 186
2）城市新区的分类 188
（2）国际城市新区建设实践与启示 189
1）英国的新城建设实践 190
2）法国的新城建设实践 191
3）美国的新城建设实践 191
4）日本的新城建设实践 192
5）国外城市新区建设的启示 192
1、综合性的功能 192
1.1）完善的政策法规 193
1.2）政企合作，多元投资模式 193
1.3）成立专门的开发及管理机构 194
1.4）优先发展交通基础设施 194
1.5）体现新理念和新技术的结合 195
（3）我国城市新区开发建设实施策略 195
（4）新城开发运营案例分析——南京河西新城 197
1）河西地区发展简述 197
2）河西新城开发运营的主要经验 198
3）河西新城发展运营的注意事项 199
3.2.3 基础设施民营化经营模式分析 200
（1）基础设施民营化经营模式与动因分析 201
1）基础设施民营化经营模式内涵 201
2）我国基础设施民营化动因分析 201
（2）我国城市基础设施民营化运行现状与问题 202
1）运行模式现状及问题分析 202
2）运行范围现状及问题分析 203
3）运行保障现状及问题分析 203
（3）我国城市基础设施民营化运行模式的选择 203
1）城市存量基础设施民营化运行模式 204
1、所有权转移模式 204
2、经营权转移模式 204
2）城市基础设施民营化运行模式的比较 206
1、经营权民营化运行模式的优劣 206
2、所有权转移模式的优劣 207
3）我国城市基础设施民营化运行模式的选择 207
1、国外城市基础设施民营化运行主要模式 207
2、民营化运行模式选择的影响因素分析 208
（4）城市基础设施民营化运行范围影响因素分析 209
1）静态影响因素分析 209
2）动态影响因素分析 212
1、技术因素 212
2、需求因素 212
3、政策因素 213
（5）我国城市基础设施产业竞争机制的建立 213
1）自然垄断业务与竞争业务的区分 213
2）市场结构重组 214
3）竞争主体的培育 218
4）竞争强化策略 219
3.3 我国主要地区城市经营案例分析 220
3.3.1 典型城市经营模式案例分析 220
（1）大连城市经营案例——环境*经营模式 220
1）大连的资源优势 220
2）大连环境*经营过程 220
1、树立城市经营理念 220
2、锁定城市经营客体 221
3、确定城市经营目标 222
4、调整城市经济结构 222
5、进行城市土地置换 223
3）大连环境经营模式启示 224
（2）青岛城市经营案例——工业*经营模式 224
1）青岛适用企业*模式的条件 224
2）青岛*产品经营过程分析 225
1、为企业发展创造良好的环境 225
2、以工业*塑造城市形象 226
3、用*战略促进结构调整 226
4、以资本运营带动*经营 227
5、“走出去”努力创造国际* 227
（3）深圳城市经营案例——城中村改造模式 228
1）深圳城中村改造政策历程 228
2）深圳城中村改造推进现状 231
1、土地政策渐完善 231
2、操作流程渐规范 234
3、改造主体多元化 237
4、资金运作多元化 238
5、规划协调渐合理 240
3）深圳城中村改造问题分析 241
1、利益平衡难度大 241
2、产业升级动力不足 242
3、过渡安置方式单一 242
4、违法行为处理不力 243
（4）长春城市经营案例——基础设施民营化经营模式 245
1）长春市基础设施行业发展状况分析 245
1、基础设施建设情况分析 245
2、基础设施企业的发展状况 245
2）长春市基础设施民营化现状及问题分析 247
1、基础设施民营化规划工作的现状及问题 247
2、基础设施民营化组织工作的现状及问题 247
3、基础设施民营化运行工作的现状及问题 248
4、基础设施民营化控制工作的现状及问题 248
3）长春市基础设施民营化失败案例——汇津污水处理厂项目 249
1、汇津污水处理厂项目概况 249
2、汇津污水处理厂项目失败原因剖析 250
3.3.2 其他地区城市经营案例分析 251
（1）北京城市经营案例分析 251
1）北京城市经营目标及指导思想 251
2）北京城市经营的资源优势 254
3）北京城市经营的具体思路 255
（2）上海城市经营案例分析 257
1）上海城市概况及发展目标 257
2）上海城市经营的基本思路 258
1、树立城市发展新理念 259
2、城市建设的多渠道融资 259
3、城市经营管理全面市场化运作 261
（3）天津城市经营案例分析 262
1）天津市城市经营目标 262
2）天津城市经营的资源优势 263
3）天津城市经营的战略选择 264
4）天津城市经营的具体思路 266
（4）西安城市经营案例分析 268
1）西安市城市概况 268
1、西安市的地理区划及历史沿革 268
2、西安市的经济现状 269
3、西安市的旅游文化资源和民族宗教 269
4、西安市的科教文卫 270
2）西安市城市交通基础设施的建设及经营 271
1、铁路、公路和航空建设与经营 271
2、市内道路和公共交通经营状况 273
3）西安市城市土地的经营状况 275
1、西安市的城市规划 275
2、土地经营管理策略 277
4）西安市城市公用事业的经营与改革 278
1、引入市场竞争机制 278
2、燃气公司进行改制重组 279
3、自来水供给引入外资 279
4、污水处理引入多元主体 280
5）西安市城市环境的经营与保护 280
1、城市环境综合治理 281
2、园林化城市建设 281
3、城市环境的绿化整治 282
6）西安市旅游文化资源的经营 283
1、旅游公交线路经营 284
2、旅游交通设施建设 284
3、旅游服务* 284
4、旅游景点经营管理 285
5、旅游*宣传 285
第4章：问题与对策篇 287
4.1 我国城市经营中存在问题及解决策略 288
4.1.1 我国城市经营问题与原因剖析 288
（1）我国城市经营中存在的误区 288
1）重“货币价值”轻“社会价值” 288
2）重“有形资产”轻“无形资产” 289
3）重攀比追随轻个性定位 289
4）重形象工程轻主导产业培育 290
（2）城市经营中存在矛盾 290
1）城市发展与群众利益矛盾 290
2）土地资源短缺与城市用地矛盾 291
3）城市政府职能“越位”与“缺位”矛盾 292
（3）城市经营问题原因剖析 292
1）城市经营理论研究滞后 292
2）城市经营价值观偏离 293
3）城市经营制度基础薄弱 294
4.1.2 我国城市经营问题解决策略 295
（1）国外城市经营*经验借鉴 296
1）城市公用事业经营经验借鉴 296
2）城市交通基础设施经营经验借鉴 298
3）其他城市经营领域方面的经验借鉴 299
（2）城市经营问题政策建议 300
1）推进行政体制改革 300
2）完善城市管理法规 302
3）建立与各方合作的经营机制 303
4）建立公众参与城市经营机制 303
图表目录
图表1：城市经营的基本架构 12
图表2：城市政府在城市经营中的主要职能 19
图表3：城市经营客体分类 20
图表4：本报告研究框架 24
图表5：国内部分城市的*形象 45
图表6：我国城市*价值指数评估指标 46
图表7：城市会展能力综合评价指标体系 59
图表8：1972年以来主要奥运会的投融资模式 61
图表9：城市住区的特征 63
图表10：中国住区形态的多元化格局 64
图表11：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业（单位：亿元，%） 67
图表12：近年来华东地区房地产业别墅、高档公寓投资完成额及同比增速（单位：亿元，%） 67
图表13：传统居住空间规划设计与城市居住社区整体运营内涵比较 70
图表14：南京河西新城区分级配套模式 79
图表15：伯吉斯城市空间结构理论分析示意图 83
图表16：中央商务区（CBD）的分类（单位：万平方米，平方米/人） 83
图表17：不同级别中央商务区（CBD）的转换 84
图表18：中央商务区的主要功能 84
图表19：中央商务区（CBD）的特征 85
图表20：世界/区域级CBD与我国CBD发展概况对比 90
图表21：国内外城市CBD概况比较（单位：平方公里，万平方米） 90
图表22：主要城市CBD写字楼市场数据（单位：%） 92
图表23：国内外CBD用地、商务办公面积汇总（单位：万人，平方千米，万平方米） 94
图表24：中央商务区关联群体分析 96
图表25：中央商务区收益来源分析 97
图表26：南京中央商务区发展现状分析 111
图表27：2008-2011年*经济技术开发区和高新技术开发区数量（单位：个） 114
图表28：产业新城关键功能 120
图表29：产业新城生命力体系构成 121
图表30：产业新城生命力之城市地产综合体 122
图表31：产业新城生命力之城市配套综合体 122
图表32：产业新城生命力之产业地产综合体 123
图表33：产业园区分类 124
图表34：几个典型开发区的发展阶段及特征分析 125
图表35：开发区的发展阶段划分及特征总结 127
图表36：日照市北经济开发区发展定位 130
图表37：开发区布局规划结构图 131
图表38：开发区产业布局规划图 131
图表39：开发区土地利用规划图 132
图表40：日照市北经济开发区分阶段目标引导 134
图表41：当前城市土地制度 136
……略
