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2014-2019年中国养老公寓行业发展趋势及投资战略研究报告（权威版）
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【出版机构】: 产业经济研究院(北京）
【报告编号】: 165950
【出版时间】: 2014年3月
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目 录
*章：中国养老公寓产业相关概述 17
*节 养老公寓行业的定义 17
一、养老公寓的定义 17
二、养老公寓的性质 17
三、养老公寓的作用 17
第二节 中国养老公寓行业进入壁垒分析 20
一、资金实力壁垒 20
二、从业经验壁垒 20
三、人力资源壁垒 20
四、业务资质壁垒 21
第2章：2012-2013年中国养老公寓行业发展环境分析 22
*节 养老公寓行业政策环境分析 22
一、养老公寓行业相关法律、法规解析 22
二、养老公寓行业优惠政策解析 23
第二节 养老公寓行业经济环境分析 24
一、行业与经济发展的相关性分析 24
二、中国宏观经济发展现状分析 24
（1）中国GDP分析 24
（2）工业增长情况分析 28
（3）CPI分析 35
（4）城乡居民收入分析 42
（5）社会消费品零售分析 45
（6）社会固定资产投资分析 48
（7）工业生产者价格分析 54
三、行业经济环境分析 58
第三节 养老公寓行业社会环境分析 68
一、中国人口规模及结构分析 68
二、中国人口老龄化趋势分析 70
三、中国养老观念变化分析 86
四、中国人口老龄化对经济的影响 91
第3章：2012-2013年国内外养老公寓的发展现状分析 95
*节 国内外养老模式发展现状分析 95
一、国外养老模式发展现状分析 95
（1）国外养老模式发展历程 95
（2）日本养老社区模式研究 99
（3）美国养老社区模式研究 102
（4）丹麦养老社区模式研究 115
（5）国外养老模式借鉴 116
3. 中国养老模式比较分析 121
（1）中国家庭养老模式 121
（2）中国福利机构养老模式 122
（3）中国养老公寓模式 124
第二节 中国养老市场调研分析 131
一、老年养老需求分析——个人基本情况方面 131
二、老年养老需求分析——个人意愿方面 131
三、老年养老需求分析——设施服务方面 132
四、老年养老需求分析——经济承受能力方面 135
五、老年养老需求分析——社会行为方面 135
第三节 中国发展养老公寓可行性分析 135
一、市场人口因素分析 135
二、市场购买力因素分析 136
三、市场需求产生的购买意向分析 137
第四节 中国养老公寓发展现状分析 137
一、中国养老公寓发展的基本现状 138
二、中国养老公寓发展典型实例调研 141
（1）北京太阳城国际老年公寓 141
（2）上海亲和源老年公寓 142
三、中国养老公寓发展中存在的问题及对策分析 143
第4章：2012-2013年中国中国养老公寓运营模式分析 149
*节 中国养老公寓建设分析 149
一、养老公寓建设项目的选址分析 149
（1）地块影响因素分析 149
（2）养老公寓项目的选址理论 151
（3）养老公寓项目的选址方法分析 152
（4）土地获取的途径及方式 154
二、养老公寓项目市场调查及市场定位分析 156
（1）养老公寓项目市场调查研究 156
（2）养老公寓消费者心理特征分析 161
（3）养老公寓消费者行为模式及购买决策过程分析 164
三、养老公寓项目消费者细分市场分析 167
四、养老公寓项目目标消费者市场选择 169
五、养老公寓项目市场定位分析 170
第二节 中国养老公寓项目营销策略研究 173
一、养老公寓项目销售渠道类型 173
（1）*渠道模式 173
（2）第二渠道模式 176
二、养老公寓项目销售渠道选择 177
（1）销售渠道考虑要素分析 177
（2）养老公寓项目的销售渠道选择 178
第三节 中国养老公寓项目促销策略 178
一、养老公寓促销目标分析 179
二、养老公寓促销方式分析 179
三、养老公寓项目促销策略分析 180
（1）养老公寓项目广告促销策略 180
（2）养老公寓项目人员推销策略 182
（3）养老公寓项目营业推广策略 183
（4）养老公寓项目公共关系策略 184
四、养老公寓项目滞销应对策略 185
（1）养老公寓开卖就滞销的应对策略 185
（2）养老公寓售出两三成后滞销的应对策略 186
（3）养老公寓售出四五成后滞销的应对策略 186
（4）养老公寓售出七八成后滞销的应对策略 187
第四节 中国养老公寓项目价格策略 188
一、养老公寓项目定价目标 188
二、养老公寓项目价格影响因素 189
三、养老公寓项目定价方法研究 191
四、养老公寓项目调价方法研究 193
五、养老公寓项目定价程序研究 196
第5章：2012-2013年中国中国养老公寓建设规划设计分析 199
*节 中国老年人的特征与特殊需求分析 199
一、老年人的生理特征研究 199
（1）老年人人体工程学研究 199
（2）老年人的生理特征研究 201
（3）老年人的生理需求研究 203
二、老年人的心理特征研究 204
（1）老年人的心理特征研究 204
（2）老年人的心理需求研究 205
三、老年人的行为活动特征 206
（1）老年人的活动分布圈 206
（2）老年人的活动特性 207
第二节 中国养老公寓的功能元素设计分析 209
一、养老公寓的居住功能元素设计 209
二、养老公寓的公共服务功能元素设计 229
三、养老公寓的交通功能元素设计 234
第三节中国养老公寓的建筑组合及总平面设计 237
一、养老公寓的建筑组合设计 237
二、养老公寓老年公寓的总平面设计 241
第四节 中国混住型养老公寓规划设计分析 245
一、混住型养老公寓可行性研究 245
二、混住型老年公寓设计要点分析 249
三、混住型老年公寓设计案例调研 264
第6章：2012-2013年中国养老公寓开发经营分析 290
*节 中国*城市老年公寓开发经营分析 290
一、*城市养老公寓开发现状分析 290
二、发达城市养老公寓经营模式分析 290
第二节 中国中小城市养老公寓开发经营分析 291
一、中小城市养老公寓开发现状分析 291
二、中小城市养老公寓开发*分析 291
第7章：2012-2013年中国重点地区养老公寓行业发展现状和趋势分析 294
*节 北京市养老公寓行业发展现状和趋势分析 294
一、北京市房地产市场分析 294
（1）北京市房地产开发投资分析 294
（2）北京市房地产市场销售分析 295
（3）北京市房地产资金来源分析 295
二、北京市养老公寓行业 296
第二节 上海市养老公寓行业发展现状和趋势分析 299
一、上海市房地产市场分析 299
（1）上海市房地产开发投资分析 299
（2）上海市房地产市场销售分析 300
二、上海市养老公寓行业 301
第三节 深圳市养老公寓行业发展现状和趋势分析 302
一、深圳市房地产市场分析 302
二、深圳市养老公寓行业 303
第四节 广州市养老公寓行业发展现状和趋势分析 304
一、广州市房地产市场分析 304
二、广州市养老公寓行业 310
第五节 济南市养老公寓行业发展现状和趋势分析 311
一、济南市房地产市场分析 311
二、济南市养老公寓行业 313
第六节 成都市养老公寓行业发展现状和趋势分析 314
一、成都市房地产市场分析 314
二、成都市养老公寓行业 318
第七节 武汉市养老公寓行业发展现状和趋势分析 319
一、武汉市房地产市场分析 319
二、武汉市养老公寓行业 331
第八节 天津市养老公寓行业发展现状和趋势分析 332
一、天津市房地产市场分析 332
二、天津市养老公寓行业 333
第九节 重庆市养老公寓行业发展现状和趋势分析 335
一、重庆市房地产市场分析 335
（1）重庆市房地产开发投资分析 335
（2）重庆市房地产市场销售分析 336
（3）重庆市房地产资金来源分析 336
二、重庆市养老公寓行业 337
第8章：2012-2013年中国养老公寓行业良好个案经营状况 340
*节 中国房地产企业投资养老公寓经营分析 340
一、保利房地产(集团)股份有限公司经营情况分析 340
（1）企业发展规模分析 340
（2）企业总体经营情况分析 341
（3）企业主营业务及其经营状况分析 344
（4）企业养老公寓项目开发情况 346
（5）企业盈利能力分析 347
（6）企业运营能力分析 349
（7）企业偿债能力分析 350
（8）企业发展能力分析 352
（9）企业经营状况优劣势分析 352
（10）企业发展目标及展望 357
第二节 中国养老公寓运营管理良好企业分析 358
一、亲和源股份有限公司经营情况分析 358
（1）企业发展规模分析 358
（2）企业总体经营情况分析 359
（3）企业养老公寓项目开发运营情况 363
（4）企业经营状况优劣势分析 364
（5）企业发展目标及展望 365
第三节 中国养老公寓良好个案经营分析 366
一、上海亲和源养老公寓经营情况分析 366
（1）公寓发展简况分析 366
（2）公寓规划设计分析 366
（3）公寓运营模式分析 367
（4）公寓入住状况分析 371
（5）公寓收费情况分析 372
（6）公寓经营优劣势分析 372
图表目录
图表 1 2013年国内生产总值初步核算数据 25
图表2 GDP环比增长速度 25
图表3 2006-2013年我国国内生产总值及其增长速度 26
图表4 2013年1季度国内生产总值初步核算数据 27
图表5 GDP环比增长速度 28
图表 6 2013年3月-2014年2月规模以上工业增加值同比增长速度 29
图表 7 2013年5月份规模以上工业生产主要数据 30
图表 8 2013年3月-2014年2月我国发电量日均产量及同比增速 31
图表 9 2013年3月-2014年2月我国钢材日均产量及同比增速 32
图表 10 2013年3月-2014年2月我国水泥日均产量及同比增速 32
图表 11 2013年3月-2014年2月我国原油加工量日均产量及同比增速 33
图表 12 2013年3月-2014年2月我国十种有色金属日均产量及同比增速 33
图表 13 2013年3月-2014年2月我国乙烯日均产量及同比增速 34
图表 14 2013年3月-2014年2月我国汽车日均产量及同比增速 34
图表 15 2013年3月-2014年2月我国轿车日均产量及同比增速 35
图表16 2013年1-5月全国居民消费价格涨跌幅度 36
图表17 2013年3月-2014年2月我国猪肉、牛肉、羊肉价格变动情况 37
图表18 2013年3月-2014年2月我国鲜菜、鲜果价格变动情况 37
图表19 2013年1-5月份居民消费价格分类别同比涨跌幅 39
图表20 2013年1-5月份居民消费价格分类别环比涨跌幅 40
图表21 2013年5月居民消费价格主要数据 40
图表 22 2006-2013年我国农村居民人均纯收入及其增长速度 43
图表 23 2006-2013年我国城镇居民人均可支配收入及其增长速度 44
图表24 2006-2013年我国社会消费品零售总额及其增长速度 46
图表25 2013年3月-2014年2月我国社会消费品零售总额分月同比增长速度 46
图表26 2013年1-5月份社会消费品零售总额主要数据 47
图表 27 2013年3月-2014年2月我国固定资产投资（不含农户）同比增速 50
图表 28 2013年1-5月分地区投资相邻两月累计同比增速 51
图表 29 2013年3月-2014年2月我国固定资产投资到位资金同比增速 52
图表 30 2013年1-5月份固定资产投资（不含农户）主要数据 52
图表31 2013年3月-2014年2月工业生产者出厂价格涨跌幅 55
图表32 2013年3月-2014年2月工业生产者购进价格涨跌幅 55
图表33 2013年3月-2014年2月生产资料出厂价格涨跌幅 56
图表34 2013年3月-2014年2月生活资料出厂价格涨跌幅 56
图表35 2013年5月份工业生产者价格主要数据 57
图表36 2006-2013年我国人口及其自然增长率变化情况 69
图表 37 家庭养老、居家养老和机构养老的比较 118
图表 38 老年男性人体尺寸 199
图表 39 老年女性人体尺寸 200
图表 40 轮椅使用者的人体尺寸 200
图表 41 老年人生活的变化与年龄的关系 201
图表 42 老年人出行活动分布圈 206
图表 43 老年人出行活动时间分布 208
图表 44 入口区域关系 210
图表 45 入口使用功能 210
图表 46 独用式起居室 211
图表 47 兼用式起居室 211
图表 48 共用式起居室 212
图表 49 卧室内轮椅使用者需要的*小旋转空间与形式 213
图表 50 可步行老年人的动作活动范围 215
图表 51 轮椅使用者的动作及活动范围 215
图表 52 厨房的形状和高度、进深 216
图表 53 桌及周围空间的尺寸 217
图表 54 厨房不同布局类型作业范围的特点 218
图表 55 厨房内轮椅回转空间 218
图表 56 适合老年人使用的门把手 221
图表 57 台式嵌入式洗手池使用状态与高度尺寸 222
图表 58 台式洗手池尺寸与扶手尺寸 222
图表 59 浴缸内外不同高差对使用者造成的影响 223
图表 60 轮椅使用者浴缸的空间尺寸与周围扶手尺寸 223
图表 61 卫生间淋浴尺寸与坐台尺寸 224
图表 62 坐便器尺寸与周围扶手尺寸 225
图表 63 小便器周围扶手尺寸与胸挡尺寸 225
图表 64 适合老年人使用的储藏柜尺寸 227
图表 65 合老年人观赏外部空间的阳台设计 229
图表 66 老年公寓公共服务设施项目配置 229
图表 67 两种高度的扶手 235
图表 68 扶手结束形式 236
图表 69 独立式老年公寓 237
图表 70 北京太阳城8号公寓底层平面图 238
图表 71 北京太阳城高层公寓平面图 238
图表 72 美国东圣地高层老年公寓标准层平面图 239
图表 73 荷兰Niejmegen老年公寓标准层平面图 240
图表 74 曲尺形庭院式组合 241
图表 75 直线形庭院式组合 241
图表 76 北京东方太阳城老年公寓总平面图 242
图表 77 集中式总平面布局 243
图表 78 散点结台式总平面布局 244
图表 79 混住型老年公寓构成类型示意图 253
图表 80 独居老人居住户型平面图 256
图表 81 混住型老年公寓内部公共交往空间设置图 262
图表 82 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓建筑用地红线图 265
图表 83 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓总图 269
图表 84 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓交通流线图 269
图表 85 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓景观分析图 270
图表 86 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓景观意向图一 270
图表 87 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓景观意向图二 271
图表 88 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓景观意向图三 271
图表 89 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓单体建筑效果图 273
图表 90 二层以上标准单元平面图 275
图表 91 二层以上标准单元局部平面分析图，其中户型A为普通住户 275
图表 92 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅平面图 276
图表 93 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅平面功能分析图 277
图表 94 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅室内轴测图 278
图表 95 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅客厅效果图 279
图表 96 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅客厅照片 279
图表 97 开敞式格架示意图 283
图表 98 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅厨房平面图 284
图表 99 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅厨房A立面图 284
图表 100 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅厨房B立面图 285
图表 101 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅厨房效果图 285
图表 102 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅厨房实拍图 286
图表 103 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅卫生间平面图 287
图表 104 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅卫生间A立面图 287
图表 105 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅卫生问B立面图 287
图表 106 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅卫生问c立面图 288
图表 107 太仓市浮桥镇建红小区二期老年公寓底层住宅卫生间手盆细部图 288
图表 108 老年公寓入住人次数对比 292
图表 109 2014年1-2月北京市房地产开发投资情况 294
图表 110 全市房地产开发投资增速 单位：% 295
图表 111 2014年1-2月广州商品住宅区域供求情况 309
图表 112 保利房地产(集团)股份有限公司负债能力分析表 341
图表 113 保利房地产(集团)股份有限公司主营业务及其经营状况分析 344
图表 114 保利房地产(集团)股份有限公司盈利能力分析 347
图表 115 保利房地产(集团)股份有限公司运营能力分析 349
图表 116 保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力分析 350
图表 117 保利房地产(集团)股份有限公司发展能力分析 352
图表 118 保利房地产(集团)股份有限公司经营状况优劣势分析 352
图表 119 近4年亲和源股份有限公司销售毛利率变化情况 359
图表 120 近4年亲和源股份有限公司销售毛利率变化情况 359
图表 121 近4年亲和源股份有限公司总资产周转次数变化情况 360
图表 122 近4年亲和源股份有限公司总资产周转次数变化情况 360
图表 123 近4年亲和源股份有限公司资产负债率变化情况 361
图表 124 近4年亲和源股份有限公司资产负债率变化情况 361
图表 125 近4年亲和源股份有限公司固定资产周转次数情况 362
图表 126 近4年亲和源股份有限公司固定资产周转次数情况 362
图表 127 近4年亲和源股份有限公司流动资产周转次数变化情况 364
图表 128 近4年亲和源股份有限公司流动资产周转次数变化情况 364
图表 129 近4年亲和源股份有限公司产权比率变化情况 365
图表 130 近4年亲和源股份有限公司产权比率变化情况 365
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