图中绿色部分即为占婆ZUI丰沃的湄公河三角洲是南扩的下一个目的地，1698年，阮氏家族出兵吞并下高棉（今湄公河三角洲），奠定了当代越南的版图。现在胡志明市所在的湄公河三角洲冲积平原可以说是越南ZUI肥沃的土壤，至今为止越南这个人口接近1亿的国家依旧是重要的大米出口国，这和湄公河有紧密的联系之后的历史车轮走向相信大家都比较熟悉，法国殖民的战火烧到了东南亚，老挝、柬埔寨、越南三国为基础重组了“法属印度Zhina联邦”。
那一年，北京的四合院还不要过亿，北京的商品房均价，大约12,500元/㎡，熟悉的2000美金/㎡的均价，是不是“昨日重现”了？我们再看看当年的贷款利息，跟今天的越南，有没有可比性？中国的房贷利率，从2005年到2011年的阶段，基本上在5。5%/年-7。5%/年这个区间徘徊，08年中国成功的办了奥运会，世界经历了“次贷”，出于宏观调控的原因，贷款利率的波动也在预料之中!同时我们也可以看到，1998到2008这房地产的No。
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1个“黄金十年”，银行的贷款利率从10%/年，逐步降到了5.5%/年.看看越南的银行贷款利率变动图，从2011年到目前，是否依然似曾相识？从16%的年化贷款利率降到了8%以下，这不是单纯数字意义上的变化，更深层次的变化，是引导消费习惯的转变！当资本市场集体进入印尼，菲律宾，柬埔寨，设立各种小贷公司收割消费红利的时候，越南在东南亚各国中始终是一片“净土”，因为越南人已经习惯了高居不下的贷款利息，大部分人没有冲动消费的“激情”；但是这两年的情况不一样了，人们在谈论股票投资，买卖土地的同时，我们发现小贷门店开始多了起来，大街上的F88，easymoney的小额抵押贷款的门店，偶尔还会门庭若市，大家的消费习惯，对于借贷的理解，开始转变了，可能利率下降，降到了可负担的水平，是一个重要的因素!
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实际情况也确实如此，2019年河内市场总共新增37,700套公寓，总共销售了39,300套公寓!显然，2019年的河内地产市场，是供不应求的市场.价格：无论是自住，还是投资，价格一直都是大家关心的重要指标之一，那河内的房价到底处于什么水平呢？我们普遍把河内的住宅市场由价格从高到低，划分为了Advance（奢华）公寓，中级公寓以及经济适用房！根据太平戴维斯的数据，Advance（奢华）公寓2019年的平均价格为7000万越南盾/㎡（约3000美元/㎡），中端公寓的均价为3500万越南盾/㎡（约1500美元/㎡），经济适用房的均价为2200万越南盾/㎡（约950美元/㎡）！
从人口热力图上看越南的红河及湄公河三角洲人口聚集程度既然谈到城市规模和经济总量，为什么越南不选择更胜一筹的胡志明为首都，而选择河内？这就要追溯到越南形成今天这个领土规模所经历的历史沿革过程！长话短说，从秦始皇统一六国之后长达一千多年的时间里，越南中北部一直是中国各朝代（汉朝、东吴、晋朝、南朝、隋朝、唐朝、南汉）的直属领土.公元10世纪中国五代十国时期，越南（当时叫安南）才正式成立独立的封建王朝！西面是长山山脉，东面是海，北部难攻，想要扩张只能南进公元前192年左右成立的占婆就成了越南的目标，一直到1471年，越南用了五个多世纪终于攻下占婆！
根据两大机构的数据显示，自2013年起，中低端的房价增长率维持在3%-5%/年，Advance住宅因为供应量的稀缺，增幅略高于中低端住宅，达到4%-8%/年!出租:大部分的看客在河内买了房，都是用作投资，那投资除了房价的稳定及增值，租金回报也是个考量因素!根据太平戴维斯的数据，河内公寓的租金价格从US$13/㎡/月–US$32/㎡/月不等，一般的回报率可达到5%/年以上。由于市场上的公寓处于供不应求的状态，本地买家多为改善型刚需，所以可出租的房源就整个河内市场而言不多，租住公寓的客群也多为海外派驻越南的高管，外籍人士以及越南本地的高收入群体，租客受教育程度及素质高于平均水平.
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